Trong thực tế, rất nhiều hộ gia đình sở hữu thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của tỉnh và lo lắng rằng mình “không đủ điều kiện” để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Đây là băn khoăn hoàn toàn dễ hiểu, nhất là khi quy định mỗi địa phương một khác, khiến nhiều người nhầm lẫn giữa điều kiện tách thửa và điều kiện cấp sổ đỏ.
Trong bài viết này, Công ty Luật Gia Tâm sẽ phân tích chi tiết, cập nhật quy định mới nhất, đồng thời đưa ra các trường hợp được – không được cấp sổ đỏ đối với đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu. Nội dung dưới đây giúp bạn đọc nắm rõ bản chất pháp lý, tránh nhầm lẫn và biết cách xử lý hồ sơ hiệu quả.
1. Diện tích tối thiểu là gì? Có phải là điều kiện để cấp sổ đỏ không?
“Diện tích tối thiểu” là mức diện tích nhỏ nhất để được tách thửa do UBND cấp tỉnh quy định, căn cứ vào điều kiện hạ tầng, quy hoạch của mỗi địa phương. Ví dụ:
-
Hà Nội: tối thiểu 30m² và mặt tiền 3m.
-
TP. Hồ Chí Minh: tối thiểu 36m² và mặt tiền 3m.
Tuy nhiên, điểm quan trọng cần khẳng định:
Diện tích tối thiểu chỉ áp dụng để tách thửa
KHÔNG phải điều kiện bắt buộc để cấp sổ đỏ.
Điều kiện cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Luật Đất đai và Nghị định 43/2014, Nghị định 148/2020; hoàn toàn không sử dụng tiêu chí diện tích tối thiểu làm căn cứ từ chối cấp sổ.
Điều này có nghĩa là:
→ Thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu vẫn có thể được cấp sổ đỏ, nếu đáp ứng các điều kiện pháp luật yêu cầu.
2. Đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu có được cấp sổ đỏ không?
Căn cứ: Điều 146 Luật Đất đai 2024 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu như sau:
(1) Thứ nhất
Thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
(2) Thứ hai
Không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp tự chia, tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành 02 hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất 01 thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định tại Điều 220 của luật này.
(3) Thứ ba
Trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa, hợp thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 220 của luật này thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa.
Như vậy, đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu có thể được cấp sổ đỏ nếu được hình thành trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành. Việc cấp sổ đỏ cho đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu phải đáp ứng các điều kiện của pháp luật về đất đai.
3. Giấy chứng nhận cũ có còn giá trị pháp lý không?
Theo Luật Đất đai 2024 thì giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024 có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật Đất đai 2024
Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cũ vẫn có giá trị pháp lý tương với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mới theo Luật Đất đai 2024.
4. Tôi có thửa đất nhỏ – làm sao biết có được cấp sổ đỏ hay không?
Công ty Luật Gia Tâm khuyến nghị bạn thực hiện 4 bước sau:
Bước 1: Kiểm tra thời điểm hình thành thửa đất
Thu thập giấy tờ, biên lai thuế, hồ sơ mua bán, xác nhận của xã.
Bước 2: Kiểm tra quy hoạch
Tránh trường hợp đất bị nằm trong dự án hoặc hành lang giao thông.
Bước 3: Xác minh khả năng hợp thửa
Nếu có thể hợp thửa với đất liền kề → dễ cấp.
Bước 4: Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ
Hồ sơ gồm: đơn xin cấp sổ, giấy tờ về quyền sử dụng đất, chứng minh nhân thân, trích đo thửa đất.
Nếu thiếu căn cứ pháp lý, hồ sơ dễ bị từ chối.
Trong trường hợp hồ sơ phức tạp, thiếu giấy tờ, có tranh chấp ranh giới hoặc bị từ chối giải quyết, bạn nên chủ động liên hệ Luật sư để được hỗ trợ kịp thời.
Thông tin liên hệ CÔNG TY LUẬT GIA TÂM:
📞 Hotline tư vấn miễn phí: 0978 602 376
🌐 Website: luatgiatam.com
📧 Email: hangluatgiatam@gmail.com
Facebook: https://www.facebook.com/profile.php?id=61563815282284
GoogleMap: https://g.co/kgs/9S9yRYL
Địa chỉ 1: Số 237 đường Văn Tiến Dũng, phường Phúc Diễn, thành phố Hà Nội.
Địa chỉ 2: Số 222 TDP Săn, xã Thạch Thất, thành phố Hà Nội.