Phần đất “thừa” trong quá trình đo đạc, cấp đổi hoặc hợp thửa đất, không ít hộ gia đình phát hiện diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường được gọi là đất dôi dư. Nhiều người băn khoăn: Liệu đất dôi dư có được công nhận? Điều kiện và thủ tục công nhận đất dôi dư hợp pháp sẽ như thế nào ? Công ty Luật Gia Tâm sẽ giúp bạn giải đáp những thắc mắc
1, Đất dôi dư là gì ?
Đất dôi dư là một khái niệm thường gặp trong đời sống thực tiễn nhưng lại chưa được quy định cụ thể trong Luật Đất đai năm 2024. Theo cách hiểu thông thường, đất dôi dư là phần diện tích đất thực tế mà người sử dụng sở hữu lớn hơn so với diện tích đã được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng), hoặc lớn hơn so với phần diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao. Đất dôi dư cũng có thể là phần đất tăng thêm so với hồ sơ địa chính đang được quản lý tại cấp xã, cấp tỉnh.
Nguyên nhân thường gặp:
- Sai sót trong đo đạc ban đầu, nhất là với những thửa đất có hình dạng phức tạp.
- Thay đổi trong quá trình quản lý hồ sơ địa chính qua nhiều năm.
- Chưa cập nhật kịp thời dữ liệu bản đồ khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
👉 Theo thực tiễn, nếu ranh giới sử dụng đất không thay đổi và không có tranh chấp với hộ liền kề, thì phần diện tích dôi dư sẽ được xem xét công nhận khi người dân làm thủ tục cấp đổi, cấp lại hoặc hợp thửa đất.
2. Đất dôi dư có được công nhận hợp pháp không?
Câu trả lời là có, nhưng phải đáp ứng đủ điều kiện.
Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định hướng dẫn (dự kiến áp dụng từ 01/01/2025), đất dôi dư được xem xét công nhận nếu:
- Phần đất dôi dư nằm trong ranh giới sử dụng ổn định của hộ gia đình, cá nhân.
- Không có tranh chấp với hộ liền kề hoặc người sử dụng đất khác.
- Phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương.
- Được UBND cấp xã xác nhận về quá trình sử dụng đất ổn định, lâu dài.
📌 Nếu diện tích dôi dư là đất nông nghiệp, đất ao, vườn gắn liền với đất ở thì còn phải xem xét theo từng trường hợp cụ thể để xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung.
3. Thủ tục công nhận đất dôi dư hợp pháp
Để được công nhận phần diện tích đất dôi dư, người dân cần thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ gồm có:
- Đơn đăng ký biến động đất đai: theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
- Bản trích đo địa chính thửa đất mới (do Văn phòng đăng ký đất đai lập).
- Biên bản xác nhận ranh giới sử dụng đất với hộ liền kề.
- Chứng từ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Nộp tại UBND cấp xã (nơi có đất) hoặc trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
Bước 3: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.
Bước 4: Giải quyết thủ tục
- Kiểm tra ranh giới, nguồn gốc đất.
- Đối chiếu với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có).
Sau khi hoàn tất, người dân sẽ được cấp Sổ đỏ/Sổ hồng mới với diện tích đã bao gồm phần đất dôi dư hợp pháp.
5. Một số lưu ý khi làm thủ tục đất dôi dư
- Kiểm tra bản đồ địa chính: Đối chiếu diện tích thực tế với hồ sơ địa chính để tránh sai sót khi nộp hồ sơ.
- Giải quyết tranh chấp: Nếu có vướng mắc ranh giới với hàng xóm, nên hòa giải hoặc xin UBND xã lập biên bản trước.
- Xác nhận sử dụng ổn định: Xin văn bản xác nhận từ UBND xã về việc sử dụng đất ổn định, không tranh chấp.
- Chuyển mục đích sử dụng (nếu cần): Với đất vườn, ao dôi dư xen kẽ đất ở, nên làm thủ tục chuyển mục đích để được cấp Sổ đỏ phù hợp.
- Chuẩn bị nghĩa vụ tài chính: Có thể phải nộp thêm tiền sử dụng đất theo quy định khi diện tích dôi dư được công nhận.
Kết luận
Đất dôi dư là tình huống phổ biến khi đo đạc, cấp đổi Sổ đỏ. Người dân có thể được công nhận quyền sử dụng hợp pháp nếu đáp ứng điều kiện: ranh giới ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch.
Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, hộ gia đình vẫn phải nộp thêm tiền sử dụng đất. Vì vậy, bạn nên chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và liên hệ cơ quan chuyên môn để được hướng dẫn chính xác.
Thông tin liên hệ CÔNG TY LUẬT GIA TÂM:
📞 Hotline tư vấn miễn phí: 0978 602 376
🌐 Website: luatgiatam.com
📧 Email: hangluatgiatam@gmail.com
Facebook: https://www.facebook.com/profile.php?id=61563815282284
GoogleMap: https://g.co/kgs/9S9yRYL
Địa chỉ 1: Số 237 đường Văn Tiến Dũng, phường Phúc Diễn, thành phố Hà Nội.
Địa chỉ 2: Số 222 TDP Săn, xã Thạch Thất, thành phố Hà Nội.