Tách thửa & hợp thửa đất 2025: Thủ tục, chi phí, điều kiện mới nhất

Theo Luật Đất đai 2024 và các nghị định liên quan (như Nghị định 151/2025/NĐ-CP), thủ tục tách thửa (chia tách thửa đất) hoặc hợp thửa (gộp thửa đất) được thực hiện thống nhất trên toàn quốc, nhưng điều kiện cụ thể như diện tích tối thiểu tách thửa phụ thuộc vào quy định của UBND tỉnh/thành phố nơi có đất. Quy định mới nhấn mạnh tính minh bạch và liên thông dữ liệu, nhưng không phải ai cũng nắm rõ khái niệm và các công việc liên quan, dẫn đến tiềm ẩn rủi ro pháp lý. Bài viết này từ Luật Gia Tâm sẽ nêu tổng quát để bạn có cái nhìn sơ lược, trước khi quyết định thực hiện.

1.Tách thửa, hợp thửa đất là gì?

1.1. Tách thửa là gì

• Pháp luật hiện hành không có quy định giải thích trực tiếp như thế nào là “tách thửa đất”. Tuy nhiên, thực tế có thể hiểu tách thửa đất là thủ tục phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất thành nhiều thửa đất khác nhau.
• Thủ tục tách thửa đất nhằm mục đích chuyển nhượng, tặng cho hoặc quản lý riêng biệt, được thực hiện theo quy định pháp luật để đảm bảo phù hợp với quy hoạch và diện tích tối thiểu. Khái niệm này áp dụng cho các loại đất như đất ở, đất nông nghiệp, và phải tuân thủ điều kiện về diện tích theo quyết định của UBND tỉnh theo Luật Đất đai 2024. Năm 2025, tách thửa thường liên quan đến việc cập nhật Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1.2. Hợp thửa là gì

– Hợp thửa đất là một khái niệm liên quan đến việc sử dụng đất của người dân. Theo đó, “hợp thửa đất” là việc gộp các quyền sử dụng đối với các thửa đất liền kề, cùng mục đích sử dụng của một chủ sở hữu thành một quyền sử dụng đất chung. Mục đích của việc hợp thửa đất là để tạo ra một thửa đất mới có diện tích lớn hơn, phù hợp với nhu cầu sử dụng của chủ thể. Để được hợp thửa đất, người dân phải tuân theo các quy định của pháp luật về điều kiện, hạn mức, thủ tục và chi phí hợp thửa đất.

– Khái niệm này không yêu cầu diện tích tối thiểu nhưng phải đảm bảo các thửa đất có cùng mục đích sử dụng theo Luật Đất đai 2024. Đây là thủ tục phổ biến khi hợp nhất đất từ thừa kế hoặc mua bán.

2. Nguyên tắc điều kiện tách thửa, hợp thửa đất

Căn cứ pháp lý: Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất và hợp thửa đất như sau:

2.1. Nguyên tắc, điều kiện chung

• Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận (quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất)
• Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất (không vượt quá thời hạn được cấp theo quyết định giao đất, cho thuê đất)
• Không có tranh chấp đất hoặc bị kê biên để thi hành án, không đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Nếu có tranh chấp, chỉ phần đất đã xác định ranh giới rõ ràng mới được phép tách/hợp.
• Việc tách, hợp thửa phải đảm bảo có lối đi, kết nối giao thông công cộng, cấp thoát nước hợp lý, các nhu cầu cơ bản khác. Nếu người sử dụng đất dành 1 phần mảnh đất làm lối đi (trong cùng thửa), khi tách/hợp thửa, phần đất làm lối đi không bắt buộc chuyển mục đích sử dụng đất.

2.2. Nguyên tắc, điều kiện riêng cho tách thửa

• Sau khi tách thửa, mỗi thửa đất phải đáp ứng diện tích tối thiểu do Ủy ban nhân dân quy định cho loại đất đang sử dụng (đất ở, đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, v.v.).
• Nếu một thửa tách ra nhỏ hơn diện tích tối thiểu, thì bắt buộc hợp thửa với thửa liền kề để đảm bảo diện tích tối thiểu.
• Nếu bạn tách thửa kết hợp với chuyển mục đích sử dụng (ví dụ một phần thửa từ đất trồng cây lâu năm chuyển sang đất ở), thửa đất sau khi chuyển mục đích cũng phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo loại đất mới.
• Trường hợp tách theo bản án, quyết định của Tòa án mà không đảm bảo diện tích hoặc kích thước thì không được tách.

2.3. Nguyên tắc, điều kiện riêng cho hợp thửa

• Các thửa đất hợp phải có cùng mục đích sử dụng, cùng thời hạn sử dụng đất, và cùng hình thức trả tiền thuê đất (nếu có). Nếu các thửa khác nhau về những đặc điểm này thì khi hợp thửa phải xử lý chuyển đổi cho đồng nhất trước (ví dụ chuyển mục đích, điều chỉnh thời hạn).
• Nếu hợp thửa giữa đất “ở” và đất “nông nghiệp” trong cùng thửa, có tính đặc biệt: trong nhiều trường hợp có thể hợp mà không phải điều chỉnh mục đích cho toàn bộ hoặc một phần, nếu phù hợp quy định.

3. Thủ tục tách thửa, hợp thửa

• Bạn có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại: Trung tâm Phục vụ hành chính công, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
• Hoặc nộp qua dịch vụ bưu chính, nộp trực tuyến trên Cổng dịch vụ công quốc gia, hoặc nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa bạn và cơ quan cấp đăng ký.
• Hồ sơ nộp có thể là bản sao đã công chứng/chứng thực hoặc bản số hóa (khi nộp online), sau khi hồ sơ được chấp nhận bạn có thể phải nộp bản chính để đối chiếu khi nhận kết quả (trừ một số giấy tờ đặc biệt).

4. Thành phần hồ sơ cần chuẩn bị

Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP + Quyết định 2304/QĐ-BNNMT:

• Đơn đề nghị tách thửa, hợp thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm Nghị định 151/2025.
• Bản vẽ tách thửa / hợp thửa theo Mẫu số 22 tương ứng.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp (bản chính để đối chiếu hoặc bản sao có công chứng).
• Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền nếu có (ví dụ: quyết định phê duyệt quy hoạch, phê duyệt dự án, quyết định tách thửa trước đó, bản án/phán quyết của tòa án nếu có tranh chấp)
• Số lượng hồ sơ: 01 bộ để nộp.

5. Chi phí, lệ phí & các khoản phải nộp

Dưới đây là các loại phí, lệ phí bạn có thể phải trả khi thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa:

• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (cấp mới, biến động) theo quy định của Luật Phí và Lệ phí; mỗi tỉnh thành sẽ quy định mức phí riêng.
• Phí đo đạc thửa đất: Đáng chú ý, từ 01/7/2025, theo Phụ lục I Nghị định 151/2025, phí đo đạc thửa đấtcho tách thửa đất thổ cư sẽ do Nhà nước đảm bảo kinh phí — người dân không phải trả khoản này nếu chỉ thực hiện tách thửa đất ở.
• Lệ phí trước bạ / thuế / chi phí công chứng – chứng thực: nếu tách thửa đi kèm với chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi quyền sử dụng đất thì bạn còn phải nộp các khoản này (theo giá trị chuyển nhượng, quy định thuế, lệ phí chứng thực)
• Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ / biến động đất đai: có thể có, tùy tỉnh ủy ban và bộ máy quản lý đất đai địa phương.

Do chi phí, lệ phí có thể thay đổi theo địa phương và quyết định của tỉnh, khi làm hồ sơ bạn nên tra cứu mức phí tại UBND tỉnh / Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh bạn hoặc nhờ đơn vị luật / đo đạc tư vấn.

Việc tách thửa hoặc hợp thửa đất tưởng chừng đơn giản nhưng có rất nhiều quy định “ẩn” quan trọng — đặc biệt từ Luật Đất đai 2024 và các Nghị định đi kèm. Nếu bạn làm sai — hồ sơ bị trả lại, mất phí phát sinh, thậm chí bị từ chối — thì chi phí “rẻ” để thuê người có kinh nghiệm  hoàn thành đúng thủ tục sẽ là khoản đầu tư thông minh.

👉 Nếu bạn đang cần thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất, hãy liên hệ ngay với Luật Gia Tâm để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ kịp thời.