NGHỊ ĐỊNH 49/2026: HƯỚNG DẪN GIAO ĐẤT, CHO PHÉP CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TỪ NGÀY 31/01/2026

Ngày 31/01/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15, trong đó bổ sung quy định về việc giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, có hiệu lực từ ngày 31/01/2026.

Các trường hợp được điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất

Theo Điều 44a Nghị định 102/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 49/2026/NĐ-CP), việc điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện trong các trường hợp:

• Có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thay đổi căn cứ giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 116 Luật Đất đai 2024.
• Có sai sót về ranh giới, vị trí, diện tích hoặc mục đích sử dụng giữa hồ sơ quy hoạch, bản đồ địa chính, quyết định giao đất và thực tế bàn giao ngoài hiện trường.

Quy định đối với trường hợp bồi thường, tái định cư

Đối với trường hợp giao đất để bồi thường bằng đất hoặc bố trí tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, việc giao đất sẽ được thực hiện theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Đối với cơ sở sản xuất, kinh doanh phải di dời do Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất còn thời hạn sử dụng và có nhu cầu tiếp tục sản xuất, kinh doanh tại địa điểm khác sẽ được xem xét giao đất hoặc cho thuê đất theo quy định.

Ngoài ra, việc miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất tiếp tục thực hiện theo quy định của pháp luật về tài chính đất đai.

Căn cứ để giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất

Nghị định cũng quy định rõ căn cứ thực hiện trong từng trường hợp:

• Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất: Căn cứ là quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá của cơ quan có thẩm quyền.
• Thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư: Căn cứ là quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư theo quy định pháp luật về đấu thầu.
• Không đấu giá, không đấu thầu: Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất, quyết định đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc các văn bản liên quan theo quy định của Luật Đất đai 2024 và pháp luật về đầu tư.

Đối với các dự án được thực hiện theo từng giai đoạn, việc giao đất hoặc cho thuê đất có thể được thực hiện tương ứng với tiến độ dự án và tiến độ giải phóng mặt bằng.

Chuyển mục đích sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân

Việc chuyển đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân sẽ căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Kết luận

Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã bổ sung và làm rõ nhiều quy định quan trọng liên quan đến giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, góp phần tháo gỡ vướng mắc trong quá trình triển khai các dự án đầu tư cũng như tạo cơ sở pháp lý thống nhất cho việc quản lý, sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024.